خانه‌دار شدن در روستاها/ واگذاری زمین باید به ساخت واحدهای قابل سکونت برسد
طرح تأمین زمین روستایی وارد مرحله تازه‌ای شده اما تحقق هدف خانه‌دار شدن متقاضیان، علاوه بر واگذاری زمین، به تأمین تسهیلات ساخت، آماده‌سازی اراضی و فراهم شدن زیرساخت‌های ضروری برای سکونت نیاز دارد.
به گزارش اقتصادما- واگذاری زمین به متقاضیان مسکن، به‌ویژه در مناطق روستایی، بار دیگر در کانون برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است؛ طرحی که با هدف تسهیل خانه‌دار شدن خانوارها، حمایت از سکونت در روستاها و تحقق مهاجرت معکوس دنبال می‌شود. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، فراخوان ثبت‌نام برای واگذاری زمین به منظور احداث حدود ۲۳۰ هزار واحد مسکونی در بیش از هزار و ۴۰۰ نقطه روستایی کشور آغاز شده است. با این حال، تجربه طرح‌های حمایتی مسکن نشان می‌دهد که تأمین زمین به‌تنهایی برای خانه‌دار شدن مردم کافی نیست و موفقیت این سیاست به آماده‌سازی اراضی، تأمین زیرساخت‌ها، دسترسی متقاضیان به منابع مالی و نظارت بر روند ساخت‌وساز بستگی دارد.
آغاز فراخوان واگذاری زمین در بیش از هزار و ۴۰۰ روستا
فرهادزاده، مدیرکل دفتر طرح‌ریزی و پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی، از آغاز فراخوان ثبت‌نام برای واگذاری زمین روستایی در مقیاس حدود ۲۳۰ هزار واحد خبر داده و اعلام کرده است که این طرح در بیش از هزار و ۴۰۰ نقطه روستایی کشور اجرا می‌شود.
به گفته وی، اولویت واگذاری زمین با بومیان ساکن روستاهاست و پس از آن، بومیان غیرساکن که از طریق سکونت پدر یا مادر سابقه خانوادگی در روستا دارند، در اولویت قرار می‌گیرند. این برنامه با هدف تحقق مهاجرت معکوس و اجرای اهداف قانون برنامه هفتم توسعه در دستور کار قرار گرفته است.
بر اساس توضیحات این مقام مسئول، تدوین دستورالعمل‌ها و برنامه‌ریزی اجرایی طرح طی سه تا چهار ماه گذشته انجام شده و پس از اطلاع‌رسانی به متقاضیان قرارگرفته در صف انتظار، فراخوان عمومی ثبت‌نام اعلام شده است.
در همین زمینه، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی و معاون مسکن و ساختمان، نیز درباره شرایط واگذاری زمین به متقاضیانی که قصد سکونت در روستاهای آباء و اجدادی خود را دارند، اعلام کرده است که متأهل بودن، نداشتن زمین یا واحد مسکونی و داشتن فرم «ج» سبز از جمله شرایط مطرح‌شده برای متقاضیان است. همچنین در توضیحات وی به سابقه سکونت پنج‌ساله اشاره شده است؛ با این حال، برای تشخیص شرایط دقیق ثبت‌نام باید ملاک نهایی را دستورالعمل رسمی و ضوابط اعلام‌شده در فراخوان مربوط به هر گروه از متقاضیان قرار داد.
گسترش واگذاری زمین در روستاها از این جهت اهمیت دارد که دسترسی به زمین می‌تواند بخشی از هزینه اولیه تأمین مسکن را کاهش دهد و برای خانوارهایی که امکان خرید زمین در شهرها را ندارند، مسیر ساخت مسکن را هموار کند. البته تحقق این هدف به توان مالی خانوارها برای ساخت بنا و برخورداری روستاها از امکانات ضروری نیز وابسته است.
کارنامه تأمین زمین؛ بیش از ۶۶۵ هزار واحد مسکن حمایتی
در کنار برنامه جدید واگذاری زمین روستایی، آمار اعلام‌شده از سوی سازمان ملی زمین و مسکن نشان می‌دهد که تأمین و آماده‌سازی اراضی برای طرح‌های حمایتی مسکن در مقیاس گسترده‌تری دنبال شده است.
پیش از این هم علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، اعلام کرده است که زمین مورد نیاز برای احداث ۶۶۵ هزار و ۲۷۳ واحد مسکن حمایتی از ابتدای اجرای طرح تأمین و آماده‌سازی شده است. از این میزان، تأمین و آماده‌سازی زمین برای ۲۴۰ هزار و ۵۲۵ واحد در چارچوب برنامه هفتم توسعه قرار دارد.
همچنین طبق همین گزارش، بیش از ۸۰ هزار هکتار زمین در محدوده شهرها شناسایی و امکان‌سنجی شده و از این میزان، ۴۶ هزار و ۸۶۹ هکتار به طرح‌های مربوط به جهش تولید مسکن الحاق شده است.
سازمان ملی زمین و مسکن همچنین از شناسایی ۱۴ هزار و ۵۰ هکتار از اراضی مازاد سایر دستگاه‌های دولتی خبر داده است که برای ۷ هزار و ۵۹۶ هکتار آن سند اخذ شده بود. این آمار نشان می‌دهد که تأمین زمین یکی از محورهای اصلی سیاست حمایتی مسکن است؛ اما میان شناسایی زمین، الحاق آن به محدوده‌های شهری، آماده‌سازی و واگذاری نهایی به متقاضیان تفاوت وجود دارد و این مراحل را نباید معادل تحویل مسکن آماده سکونت دانست.
به بیان دیگر، افزایش سطح اراضی شناسایی‌شده یا تعداد واحدهای دارای زمین تأمین‌شده، به‌خودی‌خود به معنای تکمیل واحدهای مسکونی یا تحویل آن‌ها به خانوارها نیست. برای ارزیابی میزان اثرگذاری این برنامه‌ها باید مشخص شود چه تعداد از قطعات به متقاضیان واجد شرایط واگذار شده، چه میزان از آن‌ها زیرساخت دارند و چه تعداد وارد مرحله ساخت یا بهره‌برداری شده‌اند.
پیشرفت پروژه‌های مسکن به ۸۴.۴ درصد رسید؛ تأکید بر تأمین آورده متقاضیان
در بخش دیگری از برنامه‌های حمایتی مسکن، وزارت راه و شهرسازی بر ضرورت تأمین به‌موقع منابع مالی برای تکمیل پروژه‌های انبوه‌سازی تأکید کرده است.
بر اساس اعلام فرهادزاده، پیشرفت فیزیکی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن از ۷۷ درصد در چهاردهم شهریور به ۸۴.۴ درصد رسیده است. این پروژه‌ها با اتکا به آورده متقاضیان، تسهیلات بانکی و حمایت‌های مربوط در حال اجرا هستند و هدف‌گذاری اعلام‌شده، تکمیل و تحویل آن‌ها تا پایان سال است.
وی از متقاضیان خواسته است آورده مالی خود را به‌موقع تأمین کنند تا مراحل پایانی ساخت با سرعت بیشتری پیش برود. همچنین به گفته وی، برای متقاضیانی که آورده ناچیزی پرداخت کرده‌اند، اخطارهای لازم صادر می‌شود و در صورت تداوم عدم ایفای تعهدات، امکان جابه‌جایی آن‌ها از پروژه و جایگزینی متقاضیان دیگر وجود دارد.
این موضوع یکی از چالش‌های مهم طرح‌های حمایتی مسکن را برجسته می‌کند: پروژه‌ای که با منابع مالی مشترک دولت، بانک و متقاضی اجرا می‌شود، در صورت تأخیر در تأمین هر یک از این منابع ممکن است با کندی پیشرفت روبه‌رو شود. در چنین شرایطی، صرف اعلام درصد پیشرفت فیزیکی برای سنجش وضعیت پروژه کافی نیست و باید میزان تأمین مالی، زمان‌بندی تکمیل، تعهدات بانکی و توان پرداخت خانوارها نیز مورد توجه قرار گیرد.
از سوی دیگر، تأکید بر آورده متقاضیان زمانی می‌تواند به تسریع پروژه‌ها منجر شود که میزان و زمان پرداخت‌ها متناسب با توان اقتصادی خانوارها باشد و تسهیلات بانکی و حمایت‌های پیش‌بینی‌شده نیز طبق برنامه در اختیار پروژه قرار گیرد.
چرا واگذاری زمین به‌تنهایی مشکل مسکن را حل نمی‌کند؟
تقی رضایی، عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن، با تأکید بر ضرورت همراهی واگذاری زمین با تأمین مالی و نظارت بر ساخت‌وساز، گفته است که تأمین زمین تنها نخستین مرحله از فرایند خانه‌دار شدن است.
به گفته وی، هزینه صدور پروانه ساختمانی، عوارض شهرداری، مصالح ساختمانی و دستمزدها بر قیمت نهایی مسکن تأثیر می‌گذارند و وزارت راه و شهرسازی به‌تنهایی قادر به حل تمام مشکلات این بخش نیست. از این رو، سایر دستگاه‌های اقتصادی دولت نیز باید برای تأمین منابع مالی پروژه‌ها و حمایت از متقاضیان همکاری کنند.
رضایی، واگذاری گروهی زمین را یکی از روش‌های قابل‌توجه برای خانه‌دار شدن مردم دانسته است؛ روشی که در آن، متقاضیان می‌توانند متناسب با منابع مالی خود ساخت واحد مسکونی را پیش ببرند. البته به گفته وی، دولت باید با سیاست‌گذاری در زمینه نقشه و مشخصات معماری، ارائه خدمات و حمایت‌های لازم، زمینه ساخت مسکن با کیفیت مطلوب را فراهم کند.
وی همچنین بر ضرورت نظارت بر تعهدات متقاضیان تأکید کرده و گفته است که در قراردادهای واگذاری زمین، مهلت مشخصی برای دریافت پروانه ساختمانی و تکمیل فرایند ساخت تعیین می‌شود. در صورت اجرا نشدن تعهدات، امکان بازپس‌گیری زمین مطابق ضوابط و مقررات وجود دارد و سامانه‌های نظارتی سازمان نیز برای رصد اجرای این تعهدات به کار گرفته می‌شوند.
این دیدگاه نشان می‌دهد که سیاست واگذاری زمین باید دو هدف را هم‌زمان دنبال کند: از یک سو، زمین در اختیار خانوارهای واجد شرایطی قرار گیرد که واقعاً قصد ساخت و سکونت دارند و از سوی دیگر، موانع مالی و اجرایی ساخت‌وساز به شکلی مدیریت شود که زمین واگذارشده برای مدت طولانی بدون استفاده باقی نماند.
زیرساخت؛ حلقه تعیین‌کننده در تبدیل زمین به مس
یکی از موضوعات مهم در اجرای طرح‌های واگذاری زمین، آماده‌سازی اراضی و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی پیش از آغاز ساخت‌وساز است؛ موضوعی که در پروژه‌های شهری و روستایی اهمیت یکسانی دارد.
طاهرخانی در این خصوص اظهار کرده بود که زمین بدون آماده‌سازی کافی و ایجاد زیرساخت‌ها نمی‌تواند به مسکن مطلوب تبدیل شود. به گفته وی، اولویت وزارت راه و شهرسازی، آماده‌سازی زمین پیش از شروع فرایند ساخت است و در این سایت نیز اجرای معابر اصلی و آماده‌سازی فاز دوم در دستور کار قرار دارد.
وی همچنین از پیگیری تأمین آب و برق کارگاهی این مجموعه خبر داده و اعلام کرده است که با تخصیص اعتبارات مورد نیاز از محل صندوق زیرساخت، بخشی از موانع پروژه برطرف خواهد شد. هدف اعلام‌شده در زمان انتشار این گزارش، واگذاری بخشی از قطعات تا پایان خرداد سال آینده برای فراهم شدن امکان اخذ پروانه ساختمانی و آغاز عملیات اجرایی بود.
معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین بر ضرورت تأمین خدماتی مانند فضاهای آموزشی و فرهنگی در کنار زیرساخت‌های اصلی تأکید کرده است.
این موضوع در واگذاری زمین روستایی نیز اهمیت ویژه‌ای دارد. چنانچه زمین در اختیار متقاضی قرار گیرد، اما دسترسی به آب، برق، راه مناسب، خدمات عمومی و امکانات مورد نیاز زندگی فراهم نباشد، هزینه نهایی ساخت و سکونت افزایش می‌یابد و انگیزه خانوارها برای استفاده از زمین کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه، هدف مهاجرت معکوس نیز بدون توجه به کیفیت زندگی در روستاها با محدودیت روبه‌رو خواهد شد.
مهاجرت معکوس؛ فراتر از واگذاری قطعه زمین
واگذاری زمین در بیش از هزار و ۴۰۰ نقطه روستایی با هدف حمایت از سکونت در زادگاه و روستاهای اجدادی، می‌تواند بخشی از سیاست کاهش تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ باشد. با این حال، مهاجرت معکوس صرفاً با فراهم کردن امکان ساخت خانه محقق نمی‌شود.
تمرکز فرصت‌های شغلی، خدمات درمانی و آموزشی، امکانات حمل‌ونقل و فعالیت‌های اقتصادی در شهرهای بزرگ از عواملی است که تقاضای مسکن را در این مناطق افزایش می‌دهد. رضایی نیز با اشاره به تمرکز امکانات و خدمات اقتصادی در تهران، این موضوع را یکی از عوامل تشدید تقاضای مسکن و انتقال بخشی از فشار آن به سایر شهرها و استان‌ها دانسته است.
بر این اساس، اگر هدف از واگذاری زمین روستایی، بازگشت خانوارها و ماندگاری جمعیت در این مناطق باشد، سیاست زمین باید با برنامه‌های اشتغال‌زایی، توسعه زیرساخت‌ها، بهبود خدمات عمومی و تقویت فعالیت‌های اقتصادی روستاها همراه شود. در غیر این صورت، ممکن است زمین واگذارشده به ساخت مسکن منجر شود، اما زمینه لازم برای سکونت پایدار خانوارها فراهم نشود.
معیار موفقیت، زمین واگذارشده نیست، خانه قابل سکونت است
مجموع آمارها و اظهارات مسئولان نشان می‌دهد که سیاست تأمین زمین برای مسکن حمایتی در دو مسیر اصلی دنبال می‌شود: از یک سو، تأمین و آماده‌سازی اراضی برای صدها هزار واحد مسکونی و از سوی دیگر، واگذاری زمین در مناطق روستایی با هدف حمایت از خانوارهای واجد شرایط و تحقق مهاجرت معکوس.
فراخوان واگذاری زمین برای حدود ۲۳۰ هزار واحد در بیش از هزار و ۴۰۰ نقطه روستایی، در صورت اجرای دقیق ضوابط و فراهم شدن زیرساخت‌های لازم، می‌تواند فرصت تازه‌ای برای متقاضیانی باشد که امکان تأمین زمین در بازار آزاد را ندارند. در کنار آن، پیشرفت فیزیکی ۸۴.۴ درصدی اعلام‌شده برای پروژه‌های انبوه‌سازی نیز ضرورت تکمیل به‌موقع پروژه‌ها و هماهنگی میان منابع مالی دولت، بانک‌ها و متقاضیان را برجسته می‌کند.
با این حال، ارزیابی نهایی این سیاست‌ها باید بر اساس شاخص‌هایی فراتر از میزان زمین شناسایی‌شده یا تعداد قطعات واگذارشده انجام شود؛ از جمله تعداد قراردادهای قطعی واگذاری، میزان آماده‌سازی اراضی، تأمین خدمات زیربنایی، دسترسی متقاضیان به تسهیلات، آغاز و تکمیل ساخت‌وساز و تعداد خانوارهایی که در نهایت امکان سکونت در واحدهای خود را پیدا می‌کنند.
در نهایت، زمین زمانی به ابزار مؤثر تأمین مسکن تبدیل می‌شود که از مرحله شناسایی و واگذاری عبور کند و با تأمین مالی قابل‌دسترس، کاهش هزینه‌های ساخت، نظارت بر تعهدات و توسعه خدمات عمومی به خانه‌ای قابل سکونت منتهی شود. در غیر این صورت، حتی گسترده‌ترین برنامه‌های واگذاری زمین نیز ممکن است در تحقق هدف اصلی خود، یعنی خانه‌دار شدن پایدار خانوارها، با محدودیت روبه‌رو شوند.
